Vie en copropriété

Des repères pour les nouveaux propriétaires

Vous êtes désormais propriétaire d’un appartement. À ce titre vous disposez d’un pouvoir de décision dans le fonctionnement de votre résidence.

 

La copropriété

On parle de copropriété dès qu’il y a au moins deux propriétaires dans le même immeuble. Chaque copropriétaire dispose d’un droit de propriété sur :

• un ou plusieurs lots dont il a la jouissance exclusive (appartement, cave, local commercial…),
• une partie des espaces communs de l’immeuble (sol, cour, voie d’accès, murs, escaliers).

Cette quote-part de propriété sur l’immeuble se mesure selon une unité appelée le tantième, définie d’après un plan de division des surfaces de l’immeuble.

Exemple : Monsieur Dupont achète un appartement de type 3 avec une cave. D’après le plan de division de l’immeuble, il est propriétaire d’un premier lot n°2a représentant 54/10 000ème et un second lot n°2b représentant 2/10000ème. Ce copropriétaire détient donc 56/10 000ème de l’immeuble.


 

Le Syndicat des copropriétaires

Composé des copropriétaires de l’immeuble, il prend durant l’Assemblée générale toutes les décisions concernant les parties communes de la copropriété (travaux, équipements, modification du règlement de copropriété…). Ayant la personnalité civile, il peut agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété ou être tenu responsable en cas de litige.

Le Conseil Syndical, composé de représentants des copropriétaires élus en Assemblée générale, assiste le Syndic et contrôle sa gestion.


 

Le Syndic

Le Syndic exécute les décisions prises en Assemblée générale, au nom et pour le compte du Syndicat des copropriétaires.

Le Syndic élabore le budget prévisionnel des dépenses avec le Conseil Syndical et gère l’entretien courant des parties communes : contrats d’entretien des services collectifs (ascenseurs, chauffage central, ordures ménagères…), contrats d’assurances, travaux d’urgence, gros travaux en accord avec l’Assemblée générale (ravalement de façade, toiture, étanchéité…), comptabilité (provisions et régularisation des charges, paiement des fournisseurs, recouvrement des impayés…). Une fois par an, il convoque l’Assemblée générale pour rendre ses comptes et en obtenir l’approbation.

Le Syndic représente le Syndicat des copropriétaires auprès de toutes les instances (mairie, entreprises, tribunaux…).

Le Syndic peut être désigné en Assemblée générale. Cependant, lorsqu’un bailleur social a vendu au moins un appartement (transformant ainsi un immeuble en copropriété) :

– soit il accepte la fonction de Syndic et devient alors Syndic de droit (seule sa rémunération sera votée en Assemblée générale),

– soit il renonce et le Syndic sera alors désigné en Assemblée générale et son contrat de Syndic devra être approuvé. Le contrat de syndic est un document définissant les prestations de gestion courante et hors gestion courante, la rémunération du Syndic et la durée du mandat (si le Syndic n’est pas un bailleur social).


 

L’Assemblée générale

L’Assemblée générale réunit une fois par an l’ensemble des copropriétaires pour discuter des sujets se rapportant au fonctionnement et à la vie de la copropriété (approbation des compte de l’an passé, budget de l’année suivante…). Ces sujets sont soumis à délibération (ou résolution). Ils sont donc discutés puis votés pour aboutir à une décision qui sera exécutée par le Syndic.

Selon la nature des décisions à prendre, le vote se fera à :

• la majorité simple : majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés durant l’Assemblée générale (exemple : mise en peinture des parties communes).

• la majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires (exemple : élection du Syndic…).

• la double majorité : majorité des voix de tous les copropriétaires lorsqu’elles représentent au moins 2/3 des voix (exemple : modification du règlement de la copropriété…).

• à l’unanimité : le projet doit être accepté par tous les copropriétaires sans exception (exemple : travaux modifiant la destination des lieux…).

En cas d’absence à l’Assemblée générale, le propriétaire peut autoriser un tiers (copropriétaire ou non) à le représenter en lui donnant un pouvoir (document joint à la convocation). Le pouvoir, signé par le mandant, est remis au Syndic le jour de l’assemblée.


 

Le règlement de la copropriété

Les propriétaires, tout comme les locataires d’un immeuble soumis à la copropriété, doivent respecter le règlement de la copropriété qui comprend :

• la liste des parties privatives et communes avec leurs tantièmes. On distingue les parties communes générales qui concernent tous les copropriétaires (par exemple: le terrain de la copropriété, les compteurs généraux d’électricité, d’eau et de gaz…) et les parties communes spéciales qui ne concernent que certains copropriétaires (par exemple l’entrée ou l’ascenseur du bâtiment A…).

• les droits et obligations des copropriétaires et les règles de fonctionnement de la copropriété.


 

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété recouvrent les dépenses relatives aux parties communes :

• les dépenses pour leur conservation : réfection du gros œuvre (façades, toitures, escaliers…), réparation ou remplacement des canalisations…

• les dépenses pour leur entretien : contrats d’espaces verts, achat de produits d’entretien…

• les dépenses d’administration : honoraires du Syndic, primes d’assurance…

Les charges se répartissent entre les copropriétaires au prorata des tantièmes, tels qu’ils ont été définis par le règlement de copropriété.


 

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